ВС запретил отбирать у покупателя жилье банкрота из-за низкой цены

Верховный суд РФ встал на сторону покупательницы, чью сделку пытался аннулировать финансовый управляющий из-за заниженной стоимости. Экономколлегия признала: возвращать квартиру в конкурсную массу бессмысленно, если она защищена исполнительским иммунитетом как единственное жилье должника.

История началась в августе 2023 года, когда Екатерина Счастная продала квартиру Татьяне Чигарчаковой. Спустя три месяца против продавца открыли дело о банкротстве. Финансовый управляющий потребовал признать сделку недействительной, ссылаясь на подозрительно низкую цену: экспертиза оценила жилье в 9,4 млн рублей, тогда как сумма в договоре составила всего 5 миллионов рублей.

Суды трех инстанций поддержали управляющего. Они сочли, что разрыв с рыночной ценой более чем в 20% — достаточное основание для отмены сделки. По логике арбитров, покупательница должна была усомниться в прозрачности условий и проверить риски. Квартиру постановили вернуть в конкурсную массу, оставив покупательницу лишь с правом требовать деньги обратно в порядке общей очереди.

Иммунитет против дисконта

Чигарчакова дошла до Верховного суда, представив принципиальный аргумент: даже если сделку аннулировать, кредиторы ничего не получат. Данная недвижимость — единственное жилье должника, а значит, на нее распространяется исполнительский иммунитет.

Верховный суд прислушался к доводам и выделил несколько ключевых обстоятельств:

• цена продажи была выше кадастровой стоимости объекта;
• в материалах дела присутствовали альтернативные отчеты об оценке;
• изъятие квартиры не привело бы к пополнению активов для выплат кредиторам.

В итоге экономколлегия признала Чигарчакову добросовестным приобретателем, отменила решения нижестоящих судов и оставила квартиру за ней. Этот прецедент ограничивает возможности управляющих оспаривать сделки с «неприкосновенным» имуществом, даже если его цена кажется заниженной.